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マイホーム買い替えガイド

■失敗しない買い替えのポイントとは？

1　売却価格の見積りを、一番低い確実な価格で資金計画を立てる

全体の資金計画の中で一番の不確定要素である自宅の売却価格。
不動産会社に自宅の査定を依頼すると、各社「3ヶ月以内に売れるであろう」という査定額を出してきます。
その中で一番低い価格を前提に資金計画を考えた方が失敗が少ないでしょう。
というのは、高い査定価格を前提にして資金計画を立てた場合、その価格で売却できなかったら購入する物件の条件を、また一から考え直さなくてはいけないからです。
不足した分はさらに住宅ローンを借りる、または自己資金で補填するという考え方もありますが、当初の資金計画は様々な事態に備えて余裕を持って立てておくことが安心の秘訣です。

2　自宅をなるべく高く買ってもらえるように努力する

ポイントをおさえた販売活動する事により、少しでも高く買ってもらう事が可能です。
詳しい手法は「不動産の売却 成功マニュアル」という無料レポートをお取り寄せ下さい。

■買い替えの流れ

買い替えは購入と売却をスムーズに進めなくてはなりません。まずは売却と購入の流れを把握してみましょう。

1　売却の流れ

�@自宅売却の査定　　Point　不動産会社数社に査定を依頼し比較検討をする事。
�A販売を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ　　Point　媒介契約には3種類あります。
�B販売活動開始　　Point　販売期間中はなるべく遠出を控えてチャンスを待ちましょう。
�C購入の申込み＆交渉　　Point　値引きの交渉がある場合は全体の計画を考慮し、慎重に対応しましょう。
�D契約　　Point　時期や特約などをしっかりと把握しましょう。不明な部分は遠慮せずドンドン質問をして下さい。
�E残代金の受領＆物件の引渡し　　Point　電気・ガス・水道や郵便などの変更手続きはお済みですか？

2　購入の流れ

�@物件探し　　Point　まずは条件を絞りすぎず、ある程度情報を集めましょう
�A現地見学　　Point　できれば、朝・昼・夜・平日・休日の状況もチェック
�B契約　　Point　時期や特約などをしっかりと把握しましょう。不明な部分は、遠慮せずドンドン質問をして下さい。
�C残代金の支払い・入居　　Point　当日支払う残代金や諸費用は、前日までには把握しておき、あせらず手続きをしましょう。

3　買い替えに於いての注意点

売却する自宅にまだ住宅ローンが残っている場合、買主に引き渡す前には住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。方法は大きく分けて2つあります。
�@新たに金融機関からの借り入れで旧住宅ローンを完済
�A自己資金で完済
この内、�@の場合は新しく購入する不動産に対して抵当権を設定します。但し、金融機関によって異なりますが時期や金額についての様々な貸し出し条件がありますので、事前に不動産会社や金融機関の担当者達と、しっかり打ち合わせをしておかないと大変な事になります。

■売却先行と購入先行のメリット・デメリット

売却と購入は同時に進めていくケースが一般的ですが、お客様の事情によりどちらかを先行して進めるケースも決して少なくありません。それぞれを比較してみましょう。

1　売却先行

�@デメリット
　�T買い手がついた場合、自宅の引渡し時期が決定してしまうので購入する物件をじっくり選べない。
　�U自宅の引渡し時期が到来した時に購入する物件が決まっていないと仮住まいを余儀なくされる。
�Aメリット
　�T自宅の売却価格が早めに決定するので安心の資金計画が立てられる。

2　購入先行

�@デメリット
　�T希望通りの物件が出てきた時に売却が確定していない為、買えない場合がある。
　�U希望通りの物件が出てきた時に資金が不足してしまう可能性がある。
　�V購入物件を契約したら残金の支払い時期が決定するので、売り急がなくてはならない。
�Aメリット
　�T物件選びがじっくりとできる。

■スムーズな買い替えのコツ

購入と売却、どちらかだけでも大変な手続きなのに一度に両方を行う買い替えはさらに色々な注意が必要となります。
取引の相手方との支払条件やスケジュールの調整などでミスが許されないのです。
少しでも負担を減らす為には、売却と購入を1つの不動産会社に依頼する事がより良い方法です。
1つの不動産会社で手続きを行うことにより、担当者が全体の計画を把握できるので様々な場面での微調整を効率的にお手伝いできます。
但し、初めから1社に絞るのではなく、購入または売却、どちらかが決定した不動産会社にもう一方も依頼するという形が一番自然でしょう。